วัตถุประสงค์ของการประมาณราคา อุปสรรค ปัญหาและข้อผิดพลาดในการประมาณราคา และวิธีประมาณราคาก่อสร้าง

วัตถุประสงค์ของการประมาณราคา

 
อุปสรรค ปัญหา และข้อผิดพลาดในการประมาณราคา
1. ปัญหาที่ตัวบุคคล
    - เจ้าหน้าที่บางคนมีคุณสมบัติพื้นฐานไม่เพียงพอ เช่น ขาดทักษะความรู้ทางด้านคณิตศาสตร์ ความเข้าใจและความสามารถในการอ่านแบบก่อสร้าง เทคนิคการก่อสร้าง แหล่งที่จะหาข้อมูลเพิ่มเติมด้านวัสดุและอุปกรณ์ที่ต้องใช้
2. ปัญหาที่ข้อมูลราคา
    - ไม่ได้รับความร่วมมือจากร้านค้าที่สอบถามราคา
    - ใบเสนอราคาไม่ตรงกับราคาซื้อขายจริง
3. กฎระเบียบทางราชการ
    - ไม่สามารถกำหนดราคาได้ตามราคาขายตามท้องตลาด เนื่องจากใช้ราคาควบคุมจากกระทรวงพาณิชย์ ซึ่งบางครั้งราคาขายจริงในท้องตลาดและสำนักงบประมาณขยับตัวสูงขึ้นแล้ว
    - วัสดุ มอก เดียวกัน มีราคาแตกต่างกัน
4. ข้อจำกัดในเรื่องของเวลากับปริมาณงานที่เข้ามา และจำนวนเจ้าหน้าที่คิดราคาไม่สมดุลกัน การประมาณราคาที่เร่งรีบบางครั้งแบบไม่สมบูรณ์ มีการแก้ไขและเปลี่ยนแปลง ทำให้เกิดข้อผิดพลาด
5. มีการแก้ไขเปลี่ยนแปลงแบบและไม่ได้รับการประสาน ทำให้การประมาณราคากับแบบไม่ตรงกัน
6. แบบที่ไม่ชัดเจนทำให้เกิดความล่าช้าในการคิดราคา
7. งานประสานข้างที่ทำไว้แล้วไม่ตรงกับงานที่ออกเรื่องจริง ทำให้เกิดความคลาดเคลื่อน ล่าช้า ต้องคิดราคาใหม่
8. วัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่มีความจำเป็นกับการปฏิบัติงาน เช่น กระดาษ หมึกพิมพ์ มีไม่เพียงพอ ทำให้งานเกิดความล่าช้า ไม่คล่องตัว
9. เจ้าหน้าที่พิมพ์ พิมพ์ตกหล่น พิมพ์ผิด หรือใส่สูตรคำนวณผิดพลาด เช่น รวมโดยการ SUM ไม่ครบทุกบรรทัด หรือเกี่ยวกับการใช้ทศนิยม การใส่เลขศูนย์เกิน ทั้งนี้ต้องเพิ่มความระมัดระวังให้มากขึ้น รวมถึงเจ้าของงานต้องตรวจสอบงานให้ละเอียดขึ้นก่อนออกงานทุกครั้ง
 
วิธีประมาณราคางานก่อสร้าง
การประมาณราคาค่าก่อสร้างตามขั้นตอนต่าง ๆ ในกระบวนการก่อสร้างอาจแบ่งได้เป็น 2 ประเภท ใหญ่ๆ ดังนี้
1. การประมาณราคาขั้นต้น
    - การประมาณราคาต่อหน่วยการใช้ การประมาณราคาโดยวิธีนี้ทำได้โดยการที่ทราบแบบอาคารที่จะใช้ในโครงการทั้ง หมด เป็นการคำนวณได้ผลค่อนข้างหยาบโดยมีความคลาดเคลื่อนของผลลัพธ์ 20-30% แต่ใช้เวลาน้อย ทั้งนี้ผู้ประมาณการจะใช้วิธีนับหน่วยการใช้ของอาคาร เช่น งานแฟลตอาจนับจำนวนห้องพัก งานโรงพยาบาลอาจนับจำนวนเตียงคนไข้ผู้ป่วยใน เป็นต้น แล้วคำนวณงบประมาณ 487,994 บาทต่อห้องพัก หรือ 4,879,947 บาทต่อหลัง (ตัวเลขประมาณปี พ.ศ. 2550)
ทั้งนี้ผู้ประมาณการต้องมีข้อมูลในอดีตมากเพียงพอสำหรับใช้เป็นพื้นฐานในการประยุกต์ใช้ ทั้งนี้การนำข้อมูลมาใช้ต้องคำนึงถึง
    - อัตราเงินเฟ้อในแต่ละปีที่ผ่านมา
   - จำนวนหรือขนาดของโครงการที่ต่างกัน เช่น งานสร้างบ้านพักนายพันจำนวน 1 หลังกับสร้างบ้านพักแบบเดียวกันจำนวน 3 หลัง
   - ค่า FACTOR F (อำนวยการ, กำไร, ภาษี ฯลฯ) ที่เปลี่ยนไป
 
ตัวอย่าง กาคำนวณราคาต่อหน่วย
ต้องการทราบงบประมาณในการก่อสร้างอาคารตึกแถวชั้นประทวน 10 ครอบครัว จำนวน 2 หลัง ห้องน้ำ-ห้องส้วม จำนวน 2 หลัง
วิธีประมาณราคา
1. ใช้ราคาข้อมูลอาคารที่มีในอดีตนำมาปรับปรุงโดยยึดเป็นเปอร์เซ็นต์หรือถ้ามีราคาปัจจุบันก็นำมาคิดคำนวณได้เลย ดังนี้
    1.1 ราคาอาคารตึกแถวชั้นประทวน จุ 10 ครอบครัว หลังละ 4,384,410 บาท
           ราคาไฟฟ้าภายในอาคารตึกแถวชั้นประทวน จุ 10 ครอบครัว หลังละ 272,488 บาท
           ราคาประปาภายในอาคารตึกแถวชั้นประทวน จุ 10 ครอบครัว หลังละ 223,040 บาท
           รวมราคาตึกแถวชั้นประทวน จุ 10 ครอบครัวต่อ 1 หลังเป็นเงิน 4,879,947 บาท
           รวมราคาตึกแถวชั้นประทวน จุ 10 ครอบครัวต่อ 2 หลังเป็นเงิน 4,879,947 x 2 = 9,759,894 บาท
 
     1.2 ราคาห้องน้ำ-ส้วมหลังละ 1,069,159 บาท
           ราคาไฟฟ้าภายในหลังละ 31,759 บาท
           ราคาประปาภายในหลังละ 80,151 บาท
           รวมราคาห้องน้ำ-ส้วม 1 หลังเป็นเงิน 1,181,069 บาท
           รวมราคาห้องน้ำ-ส้วม 2 หลังเป็นเงิน 1,181,069 x 2 = 2,362,138 บาท
           รวมราคาทั้งสิ้น (1.1 + 1.2) เป็น  2,122,032 บาท

2. คิดค่าระบบสาธารณูปโภค (ถนน,ดินถม,ไฟฟ้า - ประปาภายนอก ฯลฯ) อีกประมาณ 40 % ของราคาที่ประมาณได้ตามรายการข้อ 1 เป็นเงิน 4,848,800 บาท
1.2 การประมวลราคาโดยราคาต่อหน่วยพื้นที่หรือหน่วยปริมาตร
การ ประมาณการขั้นต้นวิธีนี้มีความถูกต้องใกล้เคียงความจริงมากกว่าการประมาณ ราคาต่อหน่วยการใช้ โดยปกติแล้วความคลาดเคลื่อนอยู่ในช่วง 15-20% ทั้งนี้ต้องมีแบบร่างที่ดำเนินการได้ แบบที่ร่างแล้วแต่ยังไม่จำเป็นต้องมีรายละเอียด คืออย่างน้อยควรมีแบบแปลนสถาปัตยกรรมรูปด้าน รูปตัด และข้อกำหนดงานก่อสร้างขั้นต้นแล้ว ซึ่งสามารถนำมาใช้คำนวณพื้นที่ใช้สอยได้ พร้อมจัดทำราคาต่อหน่วยพื้นที่สามารถทำตามแนวทางต่อไปนี้
       1.2.1 คำนวณพื้นที่ใช้สอยในแต่ละขั้น และหาพื้นที่รวมทั้งหมด
       1.2.2 เลือกข้อมูลต้นทุนก่อสร้างอาคารที่มีอยู่เดิม โดยเลือกอาคารที่มีแบบเหมือนกันหรือใกล้เคียงกับโครงการที่ประมาณการอยู่
       1.2.3 เมื่อได้ราคาต่อหน่วยแล้ว ให้ทำการปรับปรุงต้นทุนตามสภาพแวดล้อม และการเปลี่ยนแปลงตามเวลา (ในกรณีข้อมูลไม่ทันสมัย ให้เพิ่มเปอร์เซ็นต์ที่เป็นไปได้โดยอาศัยดัชนีราคาค่าก่อสร้างมาปรับปรุง ข้อมูล)
        1.2.4 คำนวณราคากลางโดยใช้ต้นทุนต่อตารางเมตรคูณกับพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดจากที่คำนวณมาข้างต้น
        1.2.5 ปรับปรุงราคาเพิ่มลดส่วนประกอบของอาคารของโครงการใหม่กับโครงการเดิมที่นำข้อมูลมาใช้
 
ตัวอย่าง รายการคำนวณโดยราคาต่อหน่วยพื้นที่
             ให้ประมาณราคาอาคารสำนักงาน 3 ชั้น พื้นที่ใช้สอยรวม 4,500 ตร.ม. โดยอาคารสำนักงานนี้มีชั้นใต้ดินสำหรับอาคารจอดรถยนต์ จำนวน 1 ชั้น นอกจากนี้ให้ติดตั้งเครื่องกำเนิดไฟฟ้าฉุกเฉินแบบเครื่องยนต์ดีเซล กำลัง 800 KVA จำนวน 1 ชุด พร้อมระบป้องกันอัคคีภัยจำนวน 15 ชุด โดยโครงการนี้ต้องก่อสร้างงานภายนอกอาคารด้วย สมมุติมีข้อมูลก่อสร้างอาคารสำนักงานในลักษณะเดียวกันหรือใกล้เคียงกับที่มี อยู่รวมกับค่าก่อสร้างงานระบบทุกระบบรวมถึงงานตกแต่งด้านสถาปัตยกรรม โดยปรับปรุงให้ทันสมัยแล้วเท่ากับ 12,500 บาท/ตร.ม.

วิธีประมาณราคา
1. คำนวณค่าก่อสร้างพื้นฐานจากข้อมูลต้นทุนเดิม
    ค่าก่อสร้าง                            =  พื้นที่ใช้สอย x ราคาต่อหน่วยพื้นที่
                                                 =  4,500 (ตร.ม.) x 12,500 (บาท/ตร.ม.)
    รวมค่าก่อสร้าง                     =  56,250,000  บาท

2. ปรับปรุงราคาเพิ่มเติมจากปกติ
    - เพิ่มเติมชั้นจอดรถใต้ดิน 1 ชั้น                             = 1,500 ตร.ม.
      ค่าก่อสร้างส่วนจอดรถใต้ดินโดยประมาณ           = 4,500  บาท/ตร.ม.
      ค่าก่อสร้างส่วนจอดรถใต้ดิน 1,500 x 4,500         =  6,750,000  บาท
    - เพิ่มเครื่องปั่นไฟแบบดีเซลขนาด 800 KVA จำนวน 1 ชุด
      ราคาพร้อมติดตั้ง                                                   =  1,200,000  บาท
     - อุปกรณ์ตรวจจับความร้อน จำนวน 15 ชุด
       เฉลี่ยต้นทุนต่อจุด                                                =  4,500  บาท
       อุปกรณ์ตรวจจับความร้อน                                  = 15 x 4,500 = 67,000  บาท
       รวมราคาค่าก่อสร้างเพิ่มเติม                                =  8,017,500  บาท

3. เพิ่มงานภายนอกอาคาร
    - งานปรับเตรียมพื้นที่ 8,000 ตารางเมตร (ตารางเมตรละ 15 บาท)    = 120,000 บาท
    - งานถมดิน 8,000 ตารางเมตร พร้อมบดอัด 30% สมมติถมดินสูงเฉลี่ย 1 ม. = 8,000 x 1 x 1.3
      คิดเป็นปริมาตรดิน                                        = 10,400  ลบ.ม.
      งานถมดิน (111 บาท/ลบ.ม.)                         = 10,400 x 111 = 1,154,400 บาท
    - ถนน ค.ส.ล. 1,200 ตารางเมตร (ตารางเมตรละ 888 บาท)       = 1,065,600 บาท
    - ลานจอดรถยนต์ 1,000 ตารางเมตร (ตารางเมตรละ 888 บาท)  = 880,000 บาท
      รวมค่างานก่อสร้างภายนอกอาคาร                                            = 3,228,000 บาท
      รวมค่างานก่อสร้างทั้งสิ้น (ข้อ 1+2+3)           = 56,250,000 + 8,017,500 + 3,228,000
                                                                              = 67,495,500 บาท
       ค่า FACTOR V (1.1978)                               = 67,495,500 x 1.1978
       รวมเป็นเงินทั้งสิ้น                                          = 80,846,106 บาท

2. การประมาณราคาอย่างละเอียด
    ในขั้นตอนการประมาณราคาอย่างละเอียดต้องดำเนินการ ดังนี้
    - ตรวจสอบแบบที่ออกแบบทางด้านสถาปัตยกรรมโดยสถาปนิกและทางด้านโครงสร้างรวมถึง ระบบงานต่าง ๆ โดยให้วิศวกรคิดคำนวณหาปริมาณงานต่อหน่วย โดยการถอดแบบคิดคำนวณหาปริมาณงานต่อหน่วยนั้นจะแบ่งตามหัวข้อการคิดราคาตาม ลำดับ ดังนี้

1. งานฐานราก
2. งานโครงสร้าง ค.ส.ล.
3. งานหลังคา
4. งานฝ้าเพดาน
5. งานผนังและฝา
6. งานตกแต่งผิวพื้นและผนัง

และรู้แหล่งที่จะหาข้อมูลเพิ่มเติมด้านวัสดุและอุปกรณ์ที่ต้องใช้ และมีการเก็บสถิติข้อมูลด้านต้นทุนงานก่อสร้างไว้อย่างสม่ำเสมอ และปรับตัวเลขให้ทันสมัย ซึ่งสามารถเข้ามาศึกษาได้ในหลักสูตรควบคุมงานก่อสร้าง
     - กำหนดราคากลางของค่าวัสดุและค่าแรงต่อหน่วย โดยยึดถือราคาจากสำนักงานงบประมาณเป็นหลัก
     - เมื่อได้ปริมาณงานและราคาทั้งหมดต่อหลังแล้ว ควรมีการตรวจสอบความถูกต้องก่อนจัดทำเอกสารเสนอราคา โดยการตรวจสอบอาจทำโดยการเปรียบเทียบกับข้อมูลราคาที่มีอยู่เดิม เช่น ราคาต่อตารางเมตร การตรวจสอบปริมาณเหล็ก ตรวจสอบปริมาณคอนกรีต นอกจากนี้ความผิดพลาดทางการคำนวณ เช่น การใส่จุดทศนิยม หรือจำนวนเลขศูนย์ บางครั้งอาจก่อให้เกิดความเสียหายอย่างไม่น่าเชื่อ
     - จัดทำเอกสารเสนอราคาทั้งโครงการประกอบด้วย

     1. การจัดทำบัญชีรายละเอียดประมาณราคา (ยย.5-6)
บัญชีรายละเอียดสถาปนิกจะเป็นผู้กำหนดและทางประมาณการจะเป็นผู้คิดราคาโดยรายละเอียดประกอบด้วย
         - ราคาค่าก่อสร้างของอาคารต่าง ๆ ในโครงการ
         - ราคาไฟฟ้า-ประปาภายในอาคาร
         - ปริมาตรดินถมรวมถึงราคาค่าถมดิน
         - ถนน ทางเท้าเข้าสู่อาคารของโครงการ (ระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ)
         - ไฟฟ้า-ประปาภายนอกอาคาร
         - FACTOR F
         ทำให้ทราบถึงค่าก่อสร้างในโครงการนั้น ๆ อย่างครบถ้วน และนำไปจัดทำแผนจัดหาต่อไป

      2. การจัดทำรายละเอียดคำนวณราคาก่อสร้าง (บรคดาวน์)
          - รายละเอียด ปริมาณวัสดุ ราคาค่าวัสดุ และค่าแรงของอาคาร ถนน ไฟฟ้าภายใน ประปาภายในแต่ละหลังของทั้งโครงการ
          - รายละเอียดการคิดราคาของงานไฟฟ้า-ประปาภายนอกอาคาร
          - FACTOR F ใช้เป็นเอกสารประกอบในการเสนอราคาของผู้รับจ้าง
 
สรุป
             เพื่อให้การคำนวณงบประมาณที่ควรได้รับในการจัดทำโครงการใกล้เคียงกับความ เป็นจริงมากที่สุด ควรสอบถามราคาหรือเก็บสถิติข้อมูลของราคากลางที่เคยทำมา ทั้งนี้ควรคำนึงถึงอัตราเงินที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงในแต่ละปี รวมถึงการคิดราคา FACTOR F และระบบสาธารณูปโภครวมไว้ด้วย
 
เครดิต http://baanthaidd.blogspot.com/2011/11/blog-post_02.html
เขียนโดย กองซ่อมสิ่งปลูกสร้างและสาธารณูปโภค